Usucapião extrajudicial e judicial

O usucapião extrajudicial ou judicial são modalidades distintas de um mesmo processo, que pode envolver ou não um juiz. Justamente por ser uma ação que deixa dúvidas no brasileiro, nem sempre fica claro como isso acontece.

Portanto, o objetivo desse post é mostrar de forma clara o que é, como funciona e os principais pontos de cada um, sejam as vantagens ou desvantagens.
Me acompanhe!

Edson Stolf

Advogado responsável pelas Áreas de Direito Empresarial, Direito Civil, Direito Tributário e Ambiental, possui mais de 14 anos de experiência como advogado.

O que é usucapião?

Primeiramente, vamos resumir o que é o usucapião, já que existem muitos mitos em torno do tema.

Dessa forma, no direito, dizemos que é uma forma de adquirir uma propriedade móvel ou imóvel através da posse. Essa posse deve ser contínua e ininterrupta.

Então, vamos por partes.

A posse se refere aquilo que alguém possui, ou seja, quando você pode exercer alguma ação sobre aquele bem. Isso quer dizer que você pode ou não ser o dono, mas possui aquilo.

Uma forma fácil de entender isso é no financiamento de imóveis e/ou veículos. Na prática, você tem a posse daquele bem, podendo usufruir dele. Mas não é o dono.

Afinal, enquanto estiver pagando pelo financiamento, o proprietário “real” é o banco. Ao findar os pagamentos e após a atualização dos documentos, você passa a ser o dono.

Aqui no Brasil, muitos imóveis estão abandonados ou em situação irregular. Com isso, ocorrem muitas ações desse tipo.

Se quiser saber mais sobre o conceito, confira como fazer usucapião de bem imóvel da página.

Enfim, o mais importante aqui é que você saiba que o usucapião é uma forma de ter o direito de uma propriedade devido à posse daquele imóvel.

Como funciona?

Em resumo, o usucapião define que você deve ter residido na propriedade por dez anos, de forma contínua e ininterrupta. Além disso, sem reclamações do dono.

Em alguns casos, esse período de residência cai para 5 anos. Como em áreas rurais de até 50 hectares.

Isso quer dizer que você morou sem usar de ação violenta, clandestina ou mesmo ilegal. Logo, você deve ter o consentimento do dono.

Portanto, cai um dos principais mitos do assunto: se você entrar em um imóvel sem que o dono saiba, isso não dá direito a usucapião, visto que se trata de uma invasão à propriedade privada.

Simultaneamente, o advogado/juiz avalia outros requisitos. Como você ter pagado o IPTU, água, energia e demais contas.

Se você cumprir com os requisitos, é necessário dar início ao processo de concessão, que será falado abaixo.

Usucapião extrajudicial e judicial

Agora, vamos definir melhor como cada um desses processos de concessão funciona.

Dessa forma, o usucapião judicial é aquele que oferece na espere da justiça, ou seja, a decisão é tomada por um juiz. Neste caso, há necessidade de contratar um advogado. Este profissional fará a análise de toda a documentação, fazer de ajuizar a ação e encontrar testemunhas (se necessário).

Esse tipo ocorre quando o dono ou antigo proprietário do imóvel, ou mesmo herdeiros, não concordam com a sua moradia ou apresentam alguma resistência.

Por exemplo, suponha que você trabalhe em uma empresa ou sítio e o dono “dá” uma determinada para você morar. Passado 10 anos, esse proprietário morre e os herdeiros exigem que você saia dali.

Ou seja, eles afirmam que o acordo verbal nunca existiu ou mesmo que você só moraria ali enquanto trabalhasse para o antigo proprietário.

Já o usucapião extrajudicial é realizado em cartório, quando não há resistência ou problemas com o antigo proprietário/herdeiros do imóvel. Basicamente, existe um consenso ou uma concordância da ação.

Com isso, você contrata o advogado para separar toda a documentação e lidar com a questão burocrática, como petição e qualificação das partes envolvidas. Porém, não há queixas ou disputas pelo imóvel.

No mesmo exemplo acima, após a morte do antigo proprietário, os herdeiros concordam que a casa é sua. Logo, o processo é feito apenas para acertar toda a documentação.

Quais as principais diferenças?

Existem diversas distinções entre o usucapião extrajudicial e judicial.

A mais importante delas é o tempo e o investimento.

Quando você não entra na esfera judicial, fazendo tudo em cartório, o processo costuma ser mais rápido. Além disso, o custo é menor, já que não há resistências.

Logo, o profissional é contratado para facilitar tudo, mas não há audiências, juiz, pericias, testemunhas, etc. Ao mesmo tempo, isso reduz o estresse gerado por uma briga contínua entre as partes.

Até 2015, essa modalidade extrajudicial não existia. Entretanto, um documento permitiu tal ação, considerando que as partes estão em comum acordo. Com isso, reduziu muito a fila que crescia constantemente para que juízes decidissem sobre uma propriedade.

Na prática, se os antigos proprietários/herdeiros e os possuidores estão em comum acordo, é possível acelerar o processo, já que separa e prepara todos os documentos.

Usucapião extrajudicial e judicial precisa de advogado?

Sempre que um indivíduo tem o interesse em solicitar essa ação, é obrigatório o acompanhamento de um advogado. Mesmo no extrajudicial.

Em suma, além de lidar com a parte burocrática, esse profissional será o responsável por assinar e seguir as normas legais.

Dessa forma, o advogado deve ser chamado no início, estar inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil e informar sobre o processo. O que também significa uma segurança para você e demais.

Vantagens e desvantagens do Usucapião

Após o documento que liberação o usucapião em cartório, extrajudicial, milhares de famílias foram beneficiadas com um processo mais rápido. Já que não há dependência do judiciário.

Para você ter uma ideia, o judicial demora, em média, 5 anos. Mas pode ultrapassar os 15 anos.

Já no cartório, o tempo médio é de 120 dias.

Por isso, o processo tem um custo menor por ser mais rápido, ter menos documentações gerais e não levar tempo para discussões.

Em contraponto, nem sempre é possível seguir na esfera do cartório. Principalmente quando envolvem qualquer tipo de oposição ou menores.

Além disso, é essencial cumprir todos os requisitos. Como o tempo de residência/moradia e não possuir outros imóveis. Sejam rurais ou urbanos.

Em relação aos valores, uma das principais questões, é preciso verificar o teto no seu estado. No judicial, fora a média do valor do imóvel, tem os custos com oficial de justiça ou/e ata notarial.

O extrajudicial, esses custos são reduzidos drasticamente e há casos em que pode ser gratuito, quando você compra a insuficiência para pagar os recursos e despesas.

Ou seja, fale com um advogado na Defensoria/OAB mais próxima da sua residência. Após a separação de todos os documentos, é possível iniciar esse processo.

Usucapião extrajudicial e judicial: dá para mudar?

Se você começou esse processo e algo mudou no percurso, pode alterar a ação.

Não é incomum que um processo comece na esfera extrajudicial e, por alguma discordância, acabe migrando para o judicial. Mas também pode ocorrer o inverso, principalmente quando os custos ficam altos demais.

Há casos em que os familiares/herdeiros optam por entrar na justiça para recuperar o imóvel e, após algum tempo, não considerem mais a briga como melhor alternativa. Afinal, vão precisa custear aquela ação com honorários, documentos, etc.

Assim, a migração é uma possibilidade, alterando e atualizando os documentos. Mas, antes disso, o ideal é sempre tentar um acordo para reduzir ao máximo os custos, acelerar o processo e garantir uma via mais assertiva para ambos.

Se você ainda ficou na dúvida, não deixe de entrar em contato para saber mais